SCI et LMNP : Est-il possible de cumuler ces deux statuts ?

Vous envisagez d'acheter un bien avec le statut LMNP ? En principe, il est impossible de le faire avec une SCI. Cependant, la loi permet de cumuler ces statuts sous certaines conditions. Cet article explique en détail comment procéder.

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Table des matières

1. Dispositions légales sur le cumul des statuts SCI et LMNP
2. Conditions pour cumuler les statuts SCI et LMNP
3. Conséquences fiscales pour la SCI
4. Conclusion

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1. Dispositions légales sur le cumul des statuts SCI et LMNP

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique utilisée pour un investissement immobilier à plusieurs associés. Elle constitue une alternative à la SARL de famille ou à l'indivision, et vise à constituer un patrimoine immobilier et à en faciliter la gestion. Par définition, une SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles.

Avec le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vos revenus sont imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui est en principe exclu du régime de la SCI.

Ainsi, une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale, comme la location meublée de biens immobiliers, qu’elle soit professionnelle ou non-professionnelle.

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2. Conditions pour cumuler les statuts SCI et LMNP

En pratique, la loi permet une certaine souplesse sous des conditions spécifiques.

Vous pouvez cumuler le statut de la SCI avec celui de la LMNP si :

• Les revenus issus de l’activité LMNP représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel total de votre SCI. Un dépassement occasionnel peut être toléré si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à ces 10 %.
• Ou, si votre activité LMNP est exercée à titre occasionnel, c’est-à-dire que la LMNP ne doit pas constituer la source principale de revenus de votre SCI. Pour cela, vous devez effectuer des locations de courte durée qui ne se répètent pas sur plusieurs années.

Bon à savoir

Si ces conditions ne sont pas respectées, la SCI devra quitter le régime de l’impôt sur le revenu (IR) et passer à l’impôt sur les sociétés (IS).

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3. Conséquences fiscales pour la SCI

Respect des seuils de revenus du statut LMNP

Dans ce cas, la SCI reste soumise à l’impôt sur le revenu et conserve les avantages du statut LMNP :

• Vous paierez moins d’impôts sur les plus-values en cas de vente du bien par la SCI.
• Vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers et de son système d’abattement pour durée de détention.
• Vous pouvez amortir les travaux et les équipements du logement sur une période déterminée.

Sous le régime fiscal de l’IR, vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité pour votre société.

Dépassement des seuils de revenus du LMNP

Si les conditions ne sont pas respectées, l’administration considère que vous exercez une activité de location meublée de manière habituelle, et non plus occasionnelle. Vous serez alors considéré comme un loueur de logements professionnel, et votre statut sera requalifié en LMP (Location Meublée Professionnelle).

Sur le plan fiscal, votre SCI sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés et non plus à l’impôt sur le revenu. Le taux de l’IS est alors de 25 %, quel que soit le chiffre d’affaires.

Dans certains cas, vous pourrez bénéficier d’un taux réduit à 15 % sur la tranche de bénéfices inférieure à 42 500 €.

Vos revenus issus de la location meublée seront doublement imposés : d’abord au niveau de la société, puis au niveau des associés, sur leurs dividendes.

De plus, vous passerez au régime des plus-values professionnelles et perdrez le bénéfice avantageux des plus-values immobilières des particuliers.

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Bon à savoir

Le passage à l’IS présente aussi plusieurs avantages :

• Vous pourrez amortir fiscalement vos biens immobiliers pour réduire la base imposable à l’IS.
• Vous pourrez déduire certaines charges comme la rémunération du gérant de la SCI, les frais de notaire lors de l’achat d’un bien ou encore les droits d’enregistrement.
• Vous pourrez imputer un déficit éventuel sur le revenu global de la SCI.

Dans certaines situations, le passage à l’IS permet de réduire le montant de vos impôts, surtout si vous êtes initialement fortement imposé.

Le statut LMNP est une référence en matière d’investissement immobilier, et peut être cumulé avec une SCI sous certaines conditions. Toutefois, avant de vous lancer dans ce projet, assurez-vous de bien comprendre les conséquences fiscales de ce cumul.

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