Investissement immobilier en France | Comparaison LMNP/LMP
Cet article explore les avantages et les inconvénients de ces deux systèmes pour vous aider à prendre des décisions d'investissement éclairées.
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Sur le marché de la location immobilière, les biens meublés deviennent de plus en plus populaires auprès des investisseurs en raison de leur forte demande. Cependant, en ce qui concerne la location de biens meublés, il y a des questions fiscales à prendre en compte.
Les revenus de location individuels sont soumis à un taux d'imposition plus élevé et ne peuvent pas bénéficier de la dépréciation et d'autres déductions. Par conséquent, de plus en plus de personnes explorent des options fiscales alternatives, notamment "Loueur en meublé professionnel (LMP)" et "Loueurs meublés non professionnels (LMNP)", qui sont deux régimes fiscaux différents.
Cet article explore les avantages et les inconvénients de ces deux systèmes pour vous aider à prendre des décisions d'investissement éclairées.
Table des matières :
- Conditions d'éligibilité pour les locations LMNP/LMP
- Fiscalité : LMP offre plus d'avantages fiscaux
- Gestion immobilière : LMNP est plus pratique
- Résumé : Comparaison de LMP et LMNP
1. Conditions d'éligibilité pour les locations LMNP/LMP
Pour louer un bien en tant que LMNP ou LMP, vous devez d'abord remplir un formulaire appelé "P0i" auprès du Greffe de Tribunal de Commerce, situé dans la région où se trouve votre bien à louer. Ce formulaire est utilisé pour obtenir un SIRET (numéro d'enregistrement d'entreprise), nécessaire pour déclarer les impôts de votre bien à louer selon le régime LMNP ou LMP.
Pour la location de biens meublés professionnels (LMP), deux conditions essentielles doivent être remplies :
- Les revenus locatifs annuels dépassent 23 000 €.
- Les revenus locatifs dépassent le total de vos autres revenus (par exemple, les revenus salariaux).
Si vous ne remplissez pas l'une de ces deux conditions, votre location relève automatiquement de la catégorie de location de biens meublés non professionnels (LMNP), ce qui signifie que vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 €.
2. Fiscalité : LMP offre plus d'avantages fiscaux
Que vous choisissiez LMP ou LMNP, les revenus locatifs que vous fournissez sont considérés comme des "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC) et doivent être déclarés séparément à des fins fiscales. En plus de déclarer les revenus locatifs pour l'impôt sur le revenu personnel, vous devez également soumettre un relevé comptable au service des impôts des entreprises.
D'un point de vue fiscal, choisir LMP peut être plus avantageux. Lorsque vous optez pour le régime fiscal réel (régime réel) au lieu du régime forfaitaire (régime fixe) pour votre LMP, plusieurs avantages s'offrent à vous :
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos dépenses, vous avez un déficit dans votre LMP (c'est-à-dire que "les revenus" - "les dépenses" sont négatifs). Vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu total à des fins d'impôt sur le revenu personnel (pendant une période pouvant aller jusqu'à 6 ans), ce qui entraîne une réduction d'impôt. Cependant, avec LMNP, vous ne pouvez pas déduire ce déficit.
- Si vous suivez le régime fiscal avec exonération fiscale (régime de l'auto-entrepreneur) et que vos revenus locatifs ont été inférieurs à 90 000 € par an au cours des deux dernières années, et que vous louez depuis plus de 5 ans, vous pouvez être exonéré de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lors de la vente du bien. Cependant, avec LMNP, votre exonération de TVA nécessitera une période d'attente de 30 ans.
- Des avantages de transfert en cas de succession sont disponibles pour LMP, réduisant les droits de succession pour vos enfants.
3. Gestion immobilière : LMNP est plus pratique
En ce qui concerne la gestion immobilière, LMNP est plus pratique par rapport à LMP.
Les propriétaires doivent assumer, à la fois les propriétaires LMP et LMNP s'inscrivent initialement en tant que sociétés de location meublée en utilisant le formulaire P0i auprès des autorités compétentes. Cependant, les propriétaires LMP ont beaucoup plus d'obligations à remplir.
Étant donné que LMP est considéré comme une location professionnelle, les propriétaires doivent gérer leurs actifs immobiliers comme une société de gestion. Cela signifie qu'en plus de posséder des connaissances juridiques et fiscales, les propriétaires doivent également préparer une planification fiscale ou partager les coûts des meubles et du logement.
De plus, la gestion financière de LMP est assez complexe, et les propriétaires manquent souvent de connaissances nécessaires. Ils peuvent avoir besoin de l'aide de professionnels tels que des comptables, des avocats fiscaux ou des conseillers en gestion de patrimoine. Bien sûr, les propriétaires peuvent choisir de ne pas faire appel à ces professionnels, mais ils risquent de perdre du temps et de faire des erreurs, ce qui entraîne des dépenses fiscales élevées.
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4. Résumé : Comparaison entre LMP et LMNP
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