Dépenses déductibles dans un investissement immobilier

Les revenus des locations vides sont classés comme revenus fonciers et sont imposables. Les propriétaires peuvent déclarer les loyers perçus et déduire les frais et charges associés, à condition que ces dépenses respectent les critères légaux spécifiés pour être déductibles.

Cet article détaille les types de frais et charges qui peuvent être déduits des revenus fonciers, aidant ainsi les propriétaires à mieux gérer les finances de leurs biens locatifs et à optimiser leur fiscalité.

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Table des matières

1. Définition des revenus fonciers
2. Frais et charges déductibles
3. Comment déduire les frais de gestion ?

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1. Définition des revenus fonciers

Les revenus des locations vides sont catégorisés comme revenus fonciers et sont soumis à l'imposition. Les propriétaires peuvent déclarer les loyers perçus et déduire les frais et charges associés, à condition que ces dépenses répondent aux critères légaux spécifiés.

Conditions générales pour la déduction des charges

Pour être déductibles, les charges doivent répondre aux conditions suivantes :

• Pertinence : La dépense doit se rapporter à un bien générant un revenu foncier, c'est-à-dire faisant l'objet d'un contrat de location. Par conséquent, vous ne pouvez pas déduire une charge se rapportant à un logement vacant ou à un logement dont vous vous réservez la disposition, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire.
• Paiement : La dépense doit être payée au cours de l'année pour être valablement déduite des revenus de l'année en question. Par exemple, les dépenses payées en 2023 ne peuvent être déduites que des revenus fonciers de 2023.
• Justification : Vous devez pouvoir justifier ces dépenses auprès de l'administration fiscale. Il est donc conseillé de conserver tous les documents relatifs à ces dépenses (factures, etc.).

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2. Frais et charges déductibles

Les propriétaires peuvent déduire les types de frais et charges suivants de leurs revenus fonciers :

2.1 Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration

La majorité des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration effectuées pour le(s) logement(s) sont déductibles des loyers perçus. Cela inclut :

• Dépenses de réparation : Par exemple, le remplacement du toit, la réparation du système de chauffage ou la réparation des murs.
• Dépenses d'entretien : Telles que le nettoyage des parties communes ou l'entretien du jardin.
• Dépenses d'amélioration : Comme l'installation de nouveaux équipements ou la rénovation pour améliorer l'efficacité énergétique.

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2.2 Dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant à la charge du propriétaire

Les propriétaires peuvent déduire les montants des dépenses qu'ils ont supportées pour le compte des locataires et dont ils n'ont pas pu obtenir le remboursement avant la fin de l'année. Par exemple :

• Charges récupérables impayées : Frais de gestion non remboursés par les locataires.
• Autres dépenses impayées : Comme les services publics ou autres frais de routine.

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2.3 Provisions pour charges de copropriété

Seuls les propriétaires de biens en copropriété peuvent déduire les provisions pour charges de copropriété. Le processus implique :

• Déduction de toutes les provisions de charges payées l'année précédente : Par exemple, les provisions de 2022 déduites en 2023.
• Régularisation des charges non déductibles : Par exemple, si une partie des provisions de 2022 n'était pas déductible, cela doit être recalculé en 2023.

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2.4 Frais de gestion

Les propriétaires peuvent déduire certaines dépenses d'administration et de gestion de leurs logements, telles que :

• Rémunération des gardes et concierges : Paiements aux personnels de gestion de la propriété.
• Frais de gestion : Rémunérations versées aux personnes qui s'occupent de la gestion du bien. Les honoraires de syndic sont également déductibles.
• Frais de procédure : Coûts engagés pour la résolution de litiges avec les locataires ou d'autres parties.

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2.5 Primes d'assurance

Toutes les primes d'assurance se rapportant aux logements loués peuvent être entièrement déduites, quel que soit le risque couvert. Cela inclut :

• Garantie des loyers impayés : Couvre les pertes de loyer en cas de défaillance des locataires.
• Assurance propriétaire non occupant : Couvre les risques tels que l'incendie ou les dégâts des eaux.

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2.6 Impositions

Certaines impositions relatives au logement loué à la charge du propriétaire sont déductibles, telles que :

• Taxe foncière : Taxes locales pour l'emplacement de la propriété.
• Taxe spéciale d'équipement : Taxes pour les infrastructures de la ville.
• Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement : Taxes pour les propriétés avec des aires de stationnement.

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2.7 Intérêts d’emprunts

Les propriétaires peuvent déduire les intérêts sur les prêts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation (par exemple, pour payer des droits de succession) des logements loués, y compris les frais de prêt. Cela inclut :

• Intérêts hypothécaires : Intérêts sur les prêts utilisés pour acheter le bien.
• Intérêts sur prêts de rénovation : Intérêts sur les prêts utilisés pour l'amélioration des propriétés.

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3. Comment déduire les frais de gestion ?

Les propriétaires peuvent déduire les frais de gestion en fonction des montants réels, tels que :

• Rémunération des gardes et concierges : Paiements au personnel de gestion de la propriété.
• Frais de gestion : Rémunérations versées aux personnes qui s'occupent de la gestion du bien.
• Frais de procédure : Coûts engagés pour la résolution de litiges avec les locataires ou d'autres parties.

Les autres frais de gestion (achat de modèles types de contrat de location, publicité, frais de communication, etc.) peuvent être déduits à un taux forfaitaire de 20 € par an et par logement.

Comprendre les frais et charges déductibles associés aux revenus fonciers peut aider les propriétaires à réduire légalement leur montant imposable. En déduisant correctement ces dépenses, les propriétaires peuvent minimiser leur charge fiscale tout en respectant les exigences légales.

Nous espérons que cet article aidera les propriétaires à mieux gérer les finances de leurs biens locatifs et à pleinement utiliser les frais et charges déductibles pour optimiser leur fiscalité.

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