Comment le LMNP paie-t-il moins d'impôts ?

Lorsque vous louez votre propriété en France pour gagner un revenu locatif, il est essentiel de comprendre les implications fiscales. Votre revenu locatif sera soumis à la fois à des impôts et à des cotisations de sécurité sociale, ce qui représente des dépenses importantes auxquelles on ne pense peut-être pas lors de l'achat.

Dans cet article, Micco explorera les calculs fiscaux, les méthodes de déclaration et le meilleur régime fiscal pour minimiser vos paiements d'impôts pour LMNP (Location meublée non professionnelle).

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Table des matières

1. Imposition pour LMNP : Deux régimes fiscaux possibles
2. Imposition pour LMNP sous le régime Micro-BIC
3. Imposition pour LMNP sous le régime Réel
4. Comment est calculé le revenu locatif imposable pour LMNP !
5. Conditions pour passer du régime Micro-BIC au régime Réel
6. Quels formulaires remplir pour la déclaration fiscale en ligne pour LMNP ?
7. Locations LMNP : Nouveau seuil de 23 000 € ?

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1. Imposition pour LMNP : Deux régimes fiscaux possibles

En France, la location de biens meublés offre deux régimes fiscaux différents parmi lesquels choisir. Lors de la déclaration fiscale en mai, vous devrez choisir la meilleure option pour vous.

Avant de plonger dans les calculs fiscaux et le remplissage des formulaires, comprenons les deux régimes fiscaux possibles. Pour cela, différencions le loyer déclaré (revenu réel) et le loyer imposable (le loyer utilisé par les autorités fiscales pour calculer les impôts). Nous nous intéressons au loyer imposable car un loyer plus bas signifie des impôts moins élevés.

Veuillez noter que cet article concerne les locations meublées non professionnelles (LMNP). Cela s'applique à toute personne louant des biens meublés, même si ce sont des locataires réguliers. Ceux dont les revenus de location de biens meublés sont la principale source de revenus sont considérés comme des bailleurs de biens meublés professionnels.

Si les revenus de location de votre propriété meublée représentent plus de 50% de vos revenus, cela n'est pas couvert dans cet article.

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2. Imposition pour LMNP sous le régime Micro-BIC

Le Micro-BIC est le régime le plus simple des deux. Fondamentalement, vous ne faites que déclarer le loyer reçu.

Avant de calculer les impôts, les autorités fiscales accordent une réduction de 50%. En d'autres termes, le loyer imposable sera de 50% du loyer réellement perçu.

Exemple :M. Louis a loué un bien meublé en 2023 et a reçu 10 000 € de loyer. Il a choisi le régime Micro-BIC lors de sa déclaration fiscale en 2024. Les autorités fiscales accordent une réduction de 50%, ce qui donne 10 000 € * 50% = 5 000 €. Ainsi, sa base imposable sera de 10 000 € - 5 000 € = 5 000 €.

Ensuite, discutons du taux d'imposition sur ces 5 000 €. Le taux légal de 50% a été réduit à 30% dans la loi de finances 2024. Cette loi s'appliquera aux revenus imposés en 2024 (à déclarer en 2025) si elle est adoptée sous sa forme actuelle.Enfin, pour ceux qui louent des propriétés évaluées comme des hébergements touristiques meublés, il pourrait y avoir un taux d'imposition de 71%.

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3. Imposition pour LMNP sous le régime Réel

Si le régime Micro-BIC ne vous convient pas, votre deuxième option est d'être imposé sous le régime réel.

Ce régime est particulièrement avantageux car parfois vous n'aurez peut-être pas besoin de payer d'impôts. Cependant, les procédures et les travaux de déclaration sont complexes et nécessitent un comptable. Comme son nom l'indique, vous pouvez déduire les dépenses réelles que vous avez engagées de votre loyer avant d'être imposé. Et ce n'est pas tout ; vous pouvez également déduire la dépréciation de votre bien ou de vos meubles avant de calculer les impôts. Ainsi, vous devez déclarer le loyer réellement reçu, les dépenses payées et le calcul de la dépréciation.Tout d'abord, examinons la liste des dépenses déductibles pour nous assurer de ne rien oublier. Nous pouvons énumérer les dépenses suivantes :

• Intérêts sur les prêts utilisés pour acheter la propriété.
• Assurance habitation.
• Taxe foncière (puisque nous savons que les frais de collecte des ordures sont à la charge du locataire, ils ne peuvent pas être déduits).
• Assurance emprunteur pour les prêts et frais bancaires (frais de traitement, etc.).
• Frais de comptable.
• Travaux. Cet article examine quels travaux peuvent être déduits et lesquels ne le peuvent pas....En plus de ces déductions, vous pouvez également déduire la dépréciation du bien. C'est là que le comptable est nécessaire. Il déterminera dans quelle mesure vous pouvez déprécier le bien. Si la dépréciation est calculée par un comptable lors d'un contrôle fiscal, les autorités fiscales ne remettront pas en question votre déclaration.

L'impact des dépenses déductibles et de la dépréciation est le suivant.

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Exemple :M. Louis a acheté une propriété pour 100 000 € et a ajouté 10 000 € de meubles. Le comptable a calculé que la durée de dépréciation de la propriété était de 20 ans, permettant une déduction annuelle de 100 000 € / 20 = 5 000 €. La durée de dépréciation des meubles est de 5 ans, permettant une déduction annuelle de 10 000 € / 5 = 2 000 €. M. Louis a loué ce bien meublé en 2023, recevant 10 000 € de loyer. De plus, il a payé 500 € d'intérêts sur les prêts et 1 000 € de taxe foncière. S'il choisit le régime réel, sa base imposable sera de 10 000 € - 5 000 € - 2 000 € - 1 000 € - 500 € = 1 500 €. Les autorités fiscales calculeront les impôts sur la base du loyer imposable, donc ce sera de 1 500 € dans ce cas. Nous utilisons les dépenses déductibles et la dépréciation pour déterminer le loyer imposable.

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Il est donc nécessaire d'explorer les différences entre les régimes Micro-BIC et réel.

La décision est simple : si les dépenses déductibles + la dépréciation dépassent 50% du loyer, alors le régime réel est plus avantageux.

Sinon, le régime Micro-BIC est préférable.

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Dans notre exemple, M. Louis serait mieux loti en choisissant le régime réel plutôt que le régime Micro-BIC. Ainsi, il peut déduire 8 500 € au lieu de 5 000 €. Son loyer imposable sera de 1 500 € (régime Micro-BIC est de 5 000 €).En effet, nous devons également prendre en compte les honoraires du comptable requis par le régime réel. Ces frais sont nécessaires pour calculer la dépréciation et remplir les déclarations fiscales. Néanmoins, les comptables sont indispensables. Si vous avez des prêts et pouvez déprécier le bien, les revenus locatifs ne seront jamais imposés car le montant de la déduction sera important. Par conséquent, les avantages fiscaux l'emportent largement sur les frais du comptable.

Pour les propriétés louées de manière modérée sans dépréciation, les honoraires du comptable pourraient être trop élevés pour compenser les avantages fiscaux. Par conséquent, le régime Micro-BIC plus simple devient le choix préféré.

Pour faire le bon choix, vous devez calculer les impôts que vous devriez payer sous les deux régimes.

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4. Comment est calculé le revenu locatif imposable pour LMNP ?

Comme tout revenu en France, le revenu locatif est soumis à deux impôts : l'impôt sur le revenu et les cotisations de sécurité sociale. Ils seront tous deux calculés sur la base du revenu locatif imposable. Le taux de cotisation de sécurité sociale est de 17,2%. Le taux d'impôt sur le revenu dépend de votre taux d'imposition le plus élevé : il pourrait être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Ainsi, les revenus locatifs sont fortement influencés par les impôts, car vous pourriez avoir à payer 17,2% de cotisations de sécurité sociale plus un minimum de 11% d'impôt sur le revenu. Recalculons les scénarios précédents.

Calcul de l'impôt pour la location de biens meublés sous le régime Micro-BIC :

M. Louis a reçu 10 000 € de loyer et a bénéficié d'une réduction de 50%. Ainsi, le loyer imposable est de 5 000 €. Supposons que son taux d'impôt sur le revenu soit de 11%. Il paiera 17,2% de cotisations de sécurité sociale : 5 000 € * 17,2% = 860 €. Il paiera également l'impôt sur le revenu : 5 000 € * 11% = 550 €. Ainsi, M. Louis paiera un total de 1 410 €.

Calcul de l'impôt pour la location de biens meublés sous le régime Réel :

M. Louis a reçu 10 000 € de loyer et a bénéficié de 8 500 € de déductions. Ainsi, le loyer imposable est de 1 500 €. Supposons que son taux d'impôt sur le revenu soit de 11%. Il paiera 17,2% de cotisations de sécurité sociale : 1 500 € * 17,2% = 258 €. Il paiera également l'impôt sur le revenu : 1 500 € * 11% = 165 €. Ainsi, M. Louis paiera un total de 423 €.

Les revenus immobiliers ne sont pas imposés à moins qu'il n'y ait des dépenses déductibles significatives.

Le régime Micro-BIC est relativement simple mais peut entraîner des impôts plus élevés. Le régime Réel est plus complexe mais offre généralement des avantages fiscaux.

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5. Conditions pour passer du régime Micro-BIC au régime Réel

Une fois que vous avez choisi le régime Micro-BIC, il est difficile de passer au régime Réel.

Cependant, il existe certaines situations où cela est possible. Tout d'abord, vous devez choisir le régime Réel lors de la déclaration de vos impôts en 2024, ce qui pourrait entraîner des coûts importants. Ensuite, vous devez prouver que le régime Micro-BIC n'est pas adapté pour vous car vos revenus de location de biens sont très élevés, presque sans impact des dépenses déductibles.

Veuillez noter que passer du régime Micro-BIC au régime Réel n'affectera pas votre droit à la dépréciation. Dans tous les cas, vous pouvez déduire la dépréciation tant pour la propriété que pour les meubles.

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6. Quels formulaires remplir pour la déclaration fiscale en ligne pour LMNP ?

Si vous choisissez le régime Micro-BIC, vous devrez remplir 3 formulaires pour la déclaration fiscale en ligne en 2024. Tout d'abord, vous devrez remplir le formulaire 2042 C PRO, qui contient des informations sur vos revenus et dépenses déductibles. Ensuite, vous devrez remplir le formulaire 2042, qui contient des informations sur votre ménage et autres sources de revenus. Enfin, vous devrez remplir le formulaire 2042 C, qui contient des informations sur vos déductions et crédits d'impôt.

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7. Locations LMNP : Nouveau seuil de 23 000 € ?

Le gouvernement français envisage de relever le seuil du régime Micro-BIC à 23

000 €. Cela signifie que si vos revenus de propriété sont inférieurs à 23 000 €, vous serez automatiquement classé comme bailleur de biens meublés non professionnel et devrez choisir le régime Micro-BIC. Pour ceux dont les revenus de propriété dépassent 23 000 €, ils pourront choisir entre le régime Micro-BIC et le régime Réel.

Nous espérons que cet article vous a aidé à mieux comprendre les problèmes fiscaux du LMNP. Si vous avez des questions ou besoin d'une assistance supplémentaire, n'hésitez pas à contacter Micco.

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