Comment le LMNP est-il amorti?

Choisir le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) lors de l'achat d'un bien immobilier à louer est une décision d'investissement judicieuse. Non seulement cela offre une source de revenu stable, mais cela permet également de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment en utilisant l'amortissement pour réduire le revenu imposable.

Micco expliquera en détail tous les aspects de l'amortissement LMNP, y compris sa définition, sa durée et ses dépenses déductibles, pour vous aider à comprendre pleinement et à utiliser efficacement cette politique.

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Table des matières

1. Avantages du LMNP
2. Concept de base de l'amortissement LMNP
3. Types et durées de l'amortissement
   1. Durée de l'amortissement immobilier
   2. Durée de l'amortissement des meubles
   3. Durée de l'amortissement des rénovations
4. Dépenses déductibles et amortissement
5. Règles de calcul de l'amortissement LMNP
   1. Exemple de calcul
6. Conclusion

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1. Avantages du LMNP

Opter pour le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) lors de l'achat d'une propriété à louer est une décision d'investissement intelligente. Non seulement cela assure un revenu stable, mais cela offre également des avantages fiscaux, notamment grâce à l'amortissement pour réduire le revenu imposable.

Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € et représentent moins de 50 % de vos revenus totaux du foyer, vous pouvez bénéficier de différents avantages fiscaux sous le statut LMNP. Tous les revenus locatifs sont imposés selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel, comme détaillé ci-dessous :

Avantages du régime micro-BIC

Dans le cadre du LMNP, le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d'une déduction de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui signifie que seul la moitié des revenus est imposée. Pour les locations de vacances, la déduction est encore plus élevée, atteignant 71 %. Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 600 € (location classique) ou 176 200 € (location de vacances), vous pouvez choisir ce régime.

Avantages du régime réel

Si vos revenus locatifs annuels dépassent 72 600 €, vous devez opter pour le régime réel. Ce régime vous permet de déduire toutes les dépenses et frais liés à l'activité de location, y compris l'amortissement. Cela signifie que vous pouvez réduire considérablement votre revenu imposable en déduisant divers frais opérationnels et l'amortissement, réduisant ainsi votre charge fiscale.

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2. Concept de base de l'amortissement LMNP

L'un des avantages majeurs du LMNP est la possibilité de réduire les impôts grâce à l'amortissement. L'amortissement désigne la diminution progressive de la valeur d'un actif en raison de l'usure et du temps qui passe. Dans le cadre du LMNP, l'amortissement est catégorisé en trois types : l'amortissement immobilier, l'amortissement des meubles et l'amortissement des rénovations. Il est important de noter que le montant de l'amortissement ne peut pas dépasser le total des dépenses déductibles moins les revenus locatifs annuels.

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3. Types et durées de l'amortissement

1. Durée de l'amortissement immobilier

La durée de l'amortissement immobilier dépend de chaque composant de la propriété. Le terrain lui-même ne peut pas être amorti, mais les différentes parties de la propriété (comme le toit, le système électrique, etc.) ont des périodes d'amortissement différentes. Généralement, la propriété peut être amortie sur 25 à 40 ans. Plus précisément :

• Toit : 25 ans
• Système électrique : 25 ans
• Étanchéité : 15 ans
• Ascenseur : 15 ans
• Aménagements intérieurs : 15 ans
• Aménagements extérieurs : 15 ans
• Structure principale : 55 à 80 ans

Par exemple, si vous achetez une propriété LMNP pour 300 000 €, sous le régime réel, vous pouvez amortir 90 % de sa valeur, soit 270 000 €, sur 30 ans.

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2. Durée de l'amortissement des meubles

L'amortissement des meubles s'applique uniquement aux articles coûtant plus de 600 €, et ces derniers doivent être achetés après le début de l'activité de location. Les périodes d'amortissement pour les meubles sont :

• Meubles : 10 ans
• Appareils électroménagers : 5 ans
• Literie : 6 ans
• Équipements électriques : 8 ans
• Équipements informatiques : 3 ans

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3. Durée de l'amortissement des rénovations

Tout comme pour les meubles, l'amortissement des rénovations s'applique aux projets coûtant plus de 600 €. Les périodes d'amortissement pour les rénovations vont généralement de 5 à 25 ans, notamment :

• Travaux de maçonnerie : 15 ans
• Travaux électriques : 20 ans
• Plomberie : 10 ans
• Revêtements de sol : 15 ans
• Cuisine : 10 ans
• Installations de revêtement de sol : 5 ans
• Peinture et papier peint : 10 ans

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4. Dépenses déductibles et amortissement

1. Dépenses déductibles

Sous le régime réel, vous pouvez déduire diverses dépenses liées à l'activité de location dans le LMNP. Ces dépenses comprennent :

• Assurance habitation
• Taxe d'habitation et taxe foncière
• Charges sociales CFE
• Frais de gestion immobilière
• Frais juridiques d'achat immobilier
• Frais comptables (la tenue de registres est

obligatoire sous le régime réel)

• Frais d'agence immobilière ou de gestion immobilière
• Frais d'entretien de la propriété
• Achats de fournitures liées à la location (jusqu'à 500 €)
• Intérêts et frais de prêt
• Frais d'électricité, d'eau et de gaz
• Frais d'abonnement Internet
• Provisions pour les loyers impayés
• Frais juridiques liés aux litiges avec les locataires

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2. Articles d'amortissement spécifiques

Amortissement des frais d'achat

Les frais d'achat (le prix d'achat de la propriété) peuvent être amortis, à condition que la propriété soit achetée pour une location meublée. La date de début de la déclaration de l'activité de location est la date d'achat, et les revenus locatifs doivent être déclarés la même année, même s'ils sont nuls, pour déduire immédiatement les frais d'achat.

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Amortissement des frais de rénovation

Les frais de rénovation sont amortis selon les périodes mentionnées précédemment. Pour plusieurs projets de rénovation par la même entreprise, des factures distinctes doivent être émises pour chaque projet à des fins d'amortissement.

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Amortissement des meubles

L'amortissement des meubles a des périodes plus courtes mais réduit efficacement le revenu imposable. Une propriété locative entièrement meublée doit comprendre au moins les articles suivants :

• Tables et chaises
• Literie complète
• Unités de rangement ou étagères
• Luminaires
• Rideaux ou stores
• Four ou micro-ondes et cuisinière
• Réfrigérateur et congélateur
• Ustensiles de cuisine et vaisselle
• Matériel de nettoyage domestique

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5. Règles de calcul de l'amortissement LMNP

1. Règles de calcul de l'amortissement

L'amortissement LMNP est calculé linéairement, ce qui signifie qu'il est réparti uniformément sur les années. Chaque composant est amorti séparément, et la valeur du terrain ne peut pas être amortie.

2. Exemple de calcul

Supposons que vous achetiez un appartement LMNP pour 300 000 €. Vous pouvez amortir 90 % de sa valeur (270 000 €) sur 30 ans, ce qui donne un amortissement annuel de 9 000 €. De plus, vous achetez des meubles et des appareils électroménagers pour 6 000 €, qui sont amortis sur 10 ans à raison de 600 € par an. Vous réalisez également des travaux de plomberie pour 2 000 €, amortis sur 10 ans à raison de 200 € par an.

Ainsi, l'amortissement annuel moyen pour les 10 premières années est de 9 800 €, et de 9 000 € pour les 20 années suivantes.

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6. Conclusion

L'amortissement LMNP est un outil puissant qui aide les investisseurs à réduire efficacement leur charge fiscale. En comprenant les concepts de base, les types et les durées de l'amortissement, ainsi que les dépenses déductibles, vous pouvez optimiser votre stratégie fiscale et maximiser vos rendements.

Si vous avez des besoins commerciaux liés au LMNP, Micco propose une gamme complète de services, de la création du LMNP à la déclaration fiscale.

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