Comment créer une SCI ?

SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique qui vous permet d'optimiser la gestion d'un ou de plusieurs biens immobiliers. Ses nombreux avantages en font un statut juridique très utile pour la gestion des actifs familiaux, des investissements ou l'organisation des transferts de propriété.

Cependant, pour les débutants, les démarches administratives liées à la création d'une SCI peuvent sembler un peu complexes. Comment crée-t-on une SCI ? Quelles sont les démarches administratives à suivre et quels sont les documents requis ? Micco vous guidera à travers les étapes de base de la création d'une SCI.

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Avant de faire connaissance avec SCI, Micco peut vous ouvrir un compte bancaire et vous aider à effectuer les démarches de dépôt de capital et d'immatriculation de la société.

Micco se présente comme une plateforme financière tout-en-un conçue pour les créateurs d'entreprises, facilitant une gamme complète de services. Ceux-ci comprennent des procédures simplifiées pour l'inscription de l'entreprise, l'établissement de comptes bancaires professionnels, la gestion des dépôts de capital, et bien plus encore.

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Table des matières :

1. Qu'est-ce qu'une SCI ?

2. Pourquoi créer une SCI ?

3. Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

4. Étapes de la création d'une SCI

5. Création d'une SCI : Combien ça coûte ?

6. Récapitulatif des documents requis pour créer une SCI

7. Questions Fréquentes

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1. Qu'est-ce qu'une SCI ?

1.1 Définition d'une SCI

SCI (Société civile immobilière) est une forme de société et donc une entité juridique, spécifiquement établie pour des activités immobilières. Son but peut être l'achat, la gestion ou la location de biens immobiliers.

Cependant, sous ce statut juridique, les activités commerciales ou les achats réguliers de biens en vue de leur revente ne peuvent pas être effectués. Il convient de distinguer l'identité des marchands de biens de celle de la SCI. De même, les locations saisonnières ne sont pas autorisées sous une SCI.

Il existe plusieurs types de SCIs, et la structure la plus adaptée dépend de l'activité que vous envisagez de mener :

• SCI de promotion immobilière : Permet de construire un bien immobilier puis de le vendre ;
• SCI professionnelle : Permet d'acheter ses propres locaux commerciaux ou le siège social de l'entreprise ;
• SCI familiale : Conçue pour permettre aux membres de la famille d'organiser l'acquisition ou la gestion d'un ou de plusieurs biens immobiliers.

Comment créer une SCI pour un couple ?

Les couples vivant ensemble doivent être copropriétaires du bien lors de l'achat immobilier. La création d'une SCI est bénéfique pour eux pour plusieurs raisons : l'achat et la gestion de biens en commun, et le transfert de propriété en cas de décès d'un des partenaires.

Les règles de création d'une SCI pour les couples sont les mêmes que pour toute autre SCI, le couple étant mentionné comme associé dans la SCI.

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1.2 Principales Caractéristiques d'une SCI

Comme toutes les sociétés, une SCI permet de séparer les actifs de ceux des associés. Cela est fait pour établir un portefeuille d'investissement immobilier distinct des actifs personnels.

Pour créer une SCI, vous avez besoin d'au moins deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Une SCI peut également être gérée par un ou plusieurs gérants. Les gérants peuvent être associés dans l'entreprise ou des personnes externes.

Une caractéristique de la création d'une SCI, par rapport à d'autres sociétés (surtout commerciales), est que les associés ont une responsabilité illimitée pour les dettes de la société en utilisant leurs actifs personnels. Par conséquent, la responsabilité des associés de SCI n'est pas limitée à leurs apports. Deux points sont importants :

• Les associés n'assument pas une responsabilité solidaire : Cela signifie qu'ils ne sont responsables des dettes de la société qu'en proportion de leur part dans le capital. Un associé n'est pas tenu de payer la part qu'un autre associé devrait supporter.
• La responsabilité des associés est complémentaire : Si la SCI rencontre des difficultés financières, les propres actifs des associés sont également en jeu. Cela signifie que les créanciers d'une société immobilière non commerciale (SCI) peuvent exiger que les associés utilisent leurs propres fonds pour rembourser les dettes de la société, mais seulement après une action en justice infructueuse contre la SCI.

Une autre caractéristique de la SCI est que, lors de l'établissement de la structure, les associés peuvent choisir de payer soit l'impôt sur les sociétés (IS), soit l'impôt sur le revenu (IR). Ce choix peut être utilisé pour optimiser l'impôt sur le revenu payé par les associés, en fonction de leurs tranches d'imposition.

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2. Pourquoi créer une SCI ?

Une SCI est synonyme de flexibilité en affaires. La société permet aux associés d'organiser leurs relations de manière flexible. De plus, il n'y a pas d'exigence de montant initial minimum pour une SCI. Cependant, le principal attrait d'une SCI réside dans les avantages fiscaux qu'elle offre et les avantages qu'elle procure en matière de gestion et de transfert d'actifs.

2.1 Avantages fiscaux d'une SCI

Lors de la création d'une société immobilière non commerciale (SCI), les associés peuvent choisir de payer l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).

Si la société immobilière non commerciale doit payer l'impôt sur le revenu, chaque associé doit déclarer sa part du bénéfice net avant impôt sur leur déclaration fiscale annuelle individuelle.

En revanche, si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice net avant impôt est déclaré par la société,

et l'impôt est payé par la société. Les associés n'ont alors qu'à déclarer les dividendes reçus sur leur déclaration fiscale individuelle. Cependant, il convient de noter que le taux d'imposition peut être élevé.

Avant de choisir le régime fiscal de votre SCI, de nombreuses questions fiscales doivent être prises en compte, car une fois que la société opte pour l'impôt sur les sociétés, ce choix est définitif et ne peut être modifié.

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2.2 Avantages d'une SCI en matière de gestion d'actifs

Les statuts de la société précisent le fonctionnement et la gestion de la société. Les associés peuvent décider librement si les gérants ont le pouvoir d'acheter, de louer ou de vendre des biens immobiliers de manière indépendante.

De plus, la création d'une SCI peut regrouper tous les investissements immobiliers sous une seule structure, rendant la gestion plus facile. Vous pouvez désigner un gérant pour vous libérer de la gestion quotidienne.

De plus, les coûts peuvent être partagés. La mise en commun des ressources peut faciliter l'obtention de prêts ou réduire les coûts des projets immobiliers.

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2.3 Avantages d'une SCI en matière de transfert d'actifs

Un autre avantage significatif de la création d'une société immobilière non commerciale (SCI) est que les actifs peuvent être transférés plus facilement. Les héritiers reçoivent des parts dans la SCI plutôt que le bien lui-même. Par conséquent, les droits de mutation sont calculés sur la valeur des parts plutôt que sur la valeur réelle du bien transféré via la SCI.

Vous pouvez également créer une SCI avec vos enfants. De cette façon, ils sont déjà associés dans l'entreprise, ce qui facilite le transfert de parts. Vous pouvez également faire des dons anticipés pour bénéficier des avantages fiscaux associés.

☝️ Important : Comment créer une SCI familiale sans apport ?

Un des principaux avantages de la SCI est qu'il n'y a pas de capital minimum requis. Par conséquent, théoriquement, une SCI peut être créée avec un capital d'1 euro seulement. Cependant, en pratique, un capital d'1 euro peut poser de nombreuses difficultés pour le financement futur.

⚠️ Veuillez noter : Les SCIs ont également quelques inconvénients, tels que l'obligation de tenir une réunion annuelle pour approuver les comptes de la SCI, et si les gérants choisissent de payer l'impôt sur les sociétés, ils ont l'obligation de tenir des comptes.

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3. Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

Lorsque vous envisagez comment créer une société immobilière, il est naturel de se demander quelles conditions doivent être remplies, notamment en ce qui concerne les associés.

3.1 Nombre d'Associés

La loi stipule qu'au moins deux associés sont requis pour créer une SCI. Il n'y a pas de nombre maximum d'associés.

📝Veuillez noter : Les associés de SCI peuvent être des personnes physiques ou morales.

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3.2 Âge des Associés

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, les mineurs peuvent être associés dans une SCI. Que le mineur soit émancipé ou non, il peut être associé. Dans le dernier cas, le plus courant, une autorisation du représentant légal est requise. En pratique, cela ne pose aucun problème, car dans la plupart des cas, les parents créent la SCI dans le but d'inclure leurs enfants mineurs.

📝Veuillez noter : Les enfants mineurs qui sont associés dans une SCI bénéficient également d'avantages fiscaux lors du transfert de parts de la société.

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3.3 Relations entre les Associés

Il n'y a pas de lien spécifique entre les associés de SCI. Les SCIs peuvent être créées entre amis, entre époux, avec ou sans enfants, entre frères et sœurs, entre cohabitants, entre partenaires de PACS, etc.

❓ Comment créer une SCI Familiale ?

Une SCI Familiale est un type spécial de SCI qui ne peut être créé qu'entre les membres d'une même famille. Il s'agit donc d'une relation parent-enfant ou d'alliance. Cette forme de société facilite la propriété, la gestion et le transfert d'un ou de plusieurs biens immobiliers.

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4. Quelles sont les Étapes pour Créer une SCI ?

La création d'une SCI implique diverses procédures. Voici les quatre étapes à suivre pour créer une SCI :

• Rédaction des statuts de la société ;
• Déclaration du capital ;
• Publication d'un avis légal ;
• Finalisation des procédures de création en ligne.

Bien sûr, ce ne sont que des aperçus, mais ne vous inquiétez pas ; nous fournirons un aperçu détaillé de chaque étape de la création d'une SCI.

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4.1 Rédaction des Statuts de la Société

La rédaction des statuts de la société est la première étape de la création d'une SCI. Les statuts de la société énoncent les règles de fonctionnement de la société. Par exemple, dans ce document, vous pouvez spécifier les termes et conditions et accorder des pouvoirs au gérant de la SCI.

Pour garantir la création la plus efficace d'une SCI, les statuts de la société doivent inclure les informations suivantes :

4.2 Déclaration du Capital

Rappelons que le capital est la somme des apports faits par les associés de la SCI en nature (biens immobiliers) ou en espèces (monnaie). En échange de divers apports et de leurs valeurs, les associés reçoivent des parts sociales.

Par conséquent, vous devez ouvrir un compte bancaire et déposer le montant en espèces du capital de la SCI sur ce compte.

☝️Gardez à l'esprit : Aucun montant minimum n'est requis pour créer une SCI, donc théoriquement, vous pouvez créer une SCI avec un capital de 1 €.

📝Veuillez noter : Bien qu'une SCI ne soit pas tenue d'ouvrir un compte bancaire commercial, il est fortement recommandé en pratique d'ouvrir un compte bancaire commercial pour aider à séparer l'activité de la SCI de la vie personnelle des associés.

En pratique, le capital sert de garantie financière pour les associés de la société, leur permettant de faire face aux éventuelles dettes en cas de difficultés financières. Si vous avez l'intention de financer des achats immobiliers avec un financement externe, il est préférable d'aligner le capital sur vos objectifs d'investissement.

Une fois le capital déposé à la banque, vous recevrez un certificat de dépôt. Il s'agit d'un document important pour l'enregistrement de la SCI.

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4.3 Publication d'un Avis Légal

Lors de la création d'une SCI, la publication d'un avis légal dans un journal professionnel est une procédure qui garantit que votre initiative est publicisée. L'objectif de la publication de l'avis est d'informer les tiers de la formation de votre société. Il s'agit d'une étape administrative obligatoire qui profite à votre entreprise car elle informe les parties potentiellement intéressées, telles que les futurs locataires.

Par conséquent, il est nécessaire d'annoncer l'immatriculation de la SCI dans un journal agréé. Ne pas le faire rendrait l'entreprise non immatriculée et incapable d'exercer des activités.

L'avis légal pour une SCI doit inclure certaines informations obligatoires :

• Nom de la société (dénomination sociale) ;
• Forme juridique (SCI, société civile immobilière) ;
• Nom du gérant ;
• Adresse du siège social de la SCI ;
• Date de début des activités.

Le prix de l'avis légal en 2024 varie de 185 € à 217 € (hors TVA), selon la province de publication.

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4.4 Finalisation des Procédures de Création en Ligne

Après avoir terminé les étapes avant l'enregistrement de la société, vous devrez remplir un formulaire en ligne de création d'entreprise et soumettre les justificatifs nécessaires pour constituer le dossier.

Le dossier d'immatriculation de la SCI comprend une série de documents, notamment :

• Copie originale des statuts de la société, datée et signée par le gérant ;
• Preuve de la publication de l'avis dans le journal officiel ;
• Identification du gérant de la SCI ;
• Déclaration de casier judiciaire du gérant ;
• Certificat d'occupation des locaux ;
• Déclaration du bénéficiaire effectif.

🔧En Pratique : Délai de Création d'une SCI : Lorsque les documents de création d'une SCI sont incomplets, le greffier peut soumettre des demandes supplémentaires (appelées "refus de dépôt"). Après avoir demandé la complétion, le greffier examinera votre demande de validité dans un délai de 24 heures. Notez que si vos documents sont incomplets, le greffier peut vous demander de payer des frais supplémentaires.

Une fois que le greffier confirme la validité de votre demande, il délivrera l'extrait Kbis, permettant à la société immobilière non commerciale de prouver son existence et d'effectuer toutes les actions nécessaires. Cela sert de carte d'identité pour la SCI.

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5. Création d'une SCI : Quels sont les Coûts ?

Chaque étape de la création d'une SCI entraîne des coûts, il est donc nécessaire de connaître tous les coûts associés à la création d'une SCI afin d'éviter toute mauvaise surprise.

Le tableau suivant résume les coûts associés à la création d'une SCI :

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🔧 Conseils pour Réduire les Coûts : Pour réduire les coûts, vous pouvez rédiger les statuts de la société vous-même. Il existe de nombreux modèles et guides en ligne pour vous aider dans cette tâche. Cependant, si vous avez des besoins spécifiques ou si vous n'êtes pas à l'aise avec la rédaction juridique, il est préférable de consulter un professionnel.

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6. Récapitulatif des Documents Requis pour Créer une SCI

6.1 Documents Essentiels

1. Statuts de la Société Civile Immobilière (SCI) : Rédigés par les associés, ils énoncent les règles de fonctionnement de la société.
2. Preuve de Publication de l'Avis Légal : L'annonce dans un journal agréé informe le public de la création de la SCI.

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6.2 Autres Documents

1. Identification du Gérant de la SCI : Copie de la pièce d'identité en cours de validité (carte nationale d'identité, passeport, etc.).
2. Déclaration de Casier Judiciaire du Gérant : Permis d'accès en ligne au bulletin n° 3 du casier judiciaire.
3. Certificat d'Occupation des Locaux : Preuve que le siège social de la SCI est légalement utilisé à des fins commerciales.
4. Déclaration du Bénéficiaire Effectif : Document déclarant le bénéficiaire effectif de la SCI.
5. Déclaration du Capital : Preuve du capital déposé sur un compte bancaire commercial.

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7. Questions Fréquentes

• Une SCI est-elle adaptée à mon projet immobilier ?Une SCI est une solution idéale pour gérer des biens immobiliers, notamment pour une gestion familiale ou la détention de patrimoine. Cependant, si vous avez des projets immobiliers commerciaux ou des activités de promotion immobilière, d'autres formes juridiques peuvent être plus adaptées.

• Est-il possible de créer une SCI seul ?

Non, une SCI nécessite au moins deux associés pour être créée. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

• Quelle est la différence entre une SCI et une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ?

La principale différence réside dans l'objet social et le type d'activité que chaque forme juridique peut exercer. Une SCI est spécifiquement conçue pour la gestion de biens immobiliers, tandis qu'une SARL peut exercer une activité commerciale ou civile.

• Comment choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) pour ma SCI ?

Le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) dépend de votre situation fiscale personnelle et des objectifs de votre entreprise. Consultez un professionnel de la fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés.

• Puis-je changer de régime fiscal pour ma SCI après sa création ?

Oui, il est possible de changer de régime fiscal pour votre SCI après sa création. Cependant, cela peut entraîner des conséquences fiscales importantes. Consultez un expert fiscal pour obtenir des conseils sur la meilleure stratégie fiscale pour votre entreprise.

La création d'une SCI peut être une étape importante dans la gestion de vos biens immobiliers. En suivant ces étapes et en obtenant les conseils appropriés, vous pouvez créer une structure juridique solide pour gérer efficacement vos actifs immobiliers.

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