如何在 2024 年建立 SCI?

SCI(société civile immobilière)是一种法律地位,可让您对一处或多处房产进行优化管理。SCI的诸多优势使其成为管理家庭资产、投资或组织房产转让的一种非常有用的法律地位。

房产投资
March 18, 2024

SCI(société civile immobilière)是一种法律地位,可让您对一处或多处房产进行优化管理。SCI的诸多优势使其成为管理家庭资产、投资或组织房产转让的一种非常有用的法律地位。

不过,对于新手来说,设立 SCI 所涉及的行政程序可能比较复杂。如何设立 SCI?需要遵循哪些行政程序,需要哪些文件?Micco将为您介绍设立 SCI 所涉及的基本步骤

在深入了解SCI之前,Micco可为您开设专属企业银行账户,并助您完成SCI的股本存入和公司注册手续。

Micco是一站式金融平台,专为创业者量身定制,提供全方位的服务。其中包括简化的公司注册流程、专业银行账户建立、资金存入管理等。

Micco致力于赋能创业者,为他们提供:

  • 无忧的公司注册流程
  • 无缝的专业银行账户设置
  • 便捷的资金存入管理解决方案
  • 针对创业者的一系列额外金融工具和资源

通过Micco,创业者可以获得一个一站式解决方案,以有效地简化他们的财务运营,并支持他们的增长努力。

目录:

1. 什么是 SCI?

2. 为什么要设立 SCI?

3. 成立 SCI 有哪些要求?

4. 设立 SCI 需要哪些步骤?

5. 设立 SCI:费用是多少?

6. 设立 SCI 所需文件汇总表

7. 常见问题

1. 什么是 SCI?
1.1 SCI 的定义

SCI 或 société civile immobilière是一种公司形式,因此也是一种法律实体,专门为从事房地产业务而设立。其目的可以是购买、管理或出租房产。

不过,在这种法律地位下,不可能从事商业活动或定期购买房产转售的业务。房产交易者的身份应与 SCI 区分开来。同样,SCI 也不允许季节性出租。

SCI 有几种类型,最合适的结构取决于您计划经营的业务:

  • SCI 建筑销售:允许您建造一处房产,然后将其出售;
  • SCI professionnelle:允许您购买自己的经营场所或公司总部;
  • 家庭 SCI:这种 SCI 的设计目的是让家庭成员能够组织收购或管理一处或多处房产。

常见问题如何为夫妇设立 SCI?

同居夫妇在购置房产时应共同拥有房产所有权。出于以下几个原因,为夫妇设立 SCI 符合他们的利益:购置和管理共同财产,以及在其中一方死亡时转移财产。

夫妻设立SCI的规则与 SCI 相同,夫妻在 SCI 中被列为合伙人。

1.2 SCI 的主要特点

与所有公司一样,SCI 允许您将资产与合伙人的资产分开。这样做的目的是建立一个与个人资产分开的房地产投资组合。

要成立 SCI,至少需要两名合伙人。这些合伙人可以是个人或法律实体。SCI 也可由一名或多名经理管理。经理可以是公司的合伙人,也可以是外部人士。

与其他公司(尤其是商业公司)相比,设立 SCI的一个特点是,合伙人以其个人资产对公司债务承担无限责任。因此,SCI 合伙人的责任不限于他们的出资。有两点很重要:

  • 合伙人不承担连带责任:这意味着他们按其在股本中所占的比例对公司债务承担责任。一个合伙人不必支付另一个合伙人应承担的份额。
  • 合伙人的责任是辅助性的:如果 SCI 陷入财务困境,合伙人自己的资产也会受到牵连。这意味着,非商业性房地产公司(société civile immobilière)的债权人可以要求合伙人用自己的资金偿还公司债务,但必须在他们对非商业性房地产公司(société civile immobilière)提起诉讼未果之后。

SCI 的另一个特点是,在建立结构时,合伙人可以选择缴纳公司税(IS)或所得税(IR)。这一选择可用于优化合伙人缴纳的所得税,具体取决于他们的税级。

2. 为什么要设立 SCI?

SCI 是业务灵活性的代名词。公司允许合作伙伴灵活组织他们的关系。此外,没有最低初始投资要求。但 SCI 的主要吸引力在于其提供的税收优惠以及资产管理和转让方面的优势。

2.1 SCI 的税务优势

成立非贸易房地产公司(SCI)时,合伙人可选择缴纳所得税(IR)或公司税(IS)。

如果非贸易物业公司需要缴纳所得税,则每位合伙人在申报个人年度纳税申报表时,必须按其在公司中所占的份额比例申报税前净利润。

另一方面,如果SCI 须缴纳公司税,则税前净利润由公司申报,税额由公司支付。合伙人只需在个人报税表中申报收到的股息。不过,您应注意税率可能很高。

为 SCI 选择税制之前,需要考虑许多税务问题,因为一旦公司选择了公司税,这一选择就是最终的,不能更改。

2.2 SCI 在资产管理方面的优势

SCI 的公司章程规定了公司的运营和资产管理。合伙人可自由决定经理是否有权单独购买、出租或出售物业。

此外,成立 SCI 还能将所有物业投资纳入同一架构,从而更便于管理。您可以指定一名经理,将自己从日常管理中解放出来。

此外,成本也可以分摊。联合起来可以更容易地获得贷款或降低房地产项目的成本。

2.3 SCI 在转移资产方面的优势

成立非交易财产公司(SCI)的另一个重要优势是可以更方便地转移资产。继承人获得的不是财产,而是 SCI 的股份。因此,转让税按股份价值计算,而不是按通过 SCI 转让的财产的实际价值计算。

您也可以与子女一起设立 SCI。这样,他们就已经是公司的合伙人了,转让股份也就更容易了。您还可以提前赠与,以享受相关的税收优惠。

☝️ 要知道如何在不出资的情况下建立家庭 SCI?

SCI 的主要优点之一是没有最低股本投资额。因此,从理论上讲,只需 1 欧元的股本就可以成立SCI。但在实践中,1 欧元的股本可能会给未来融资带来许多困难。

3. 成立 SCI 有哪些要求?

当您考虑如何成立一家物业公司时,很自然会问到需要满足哪些条件,尤其是合伙人方面的条件。

3.1 合伙人人数

法律规定,成立 SCI 至少需要两名合伙人。没有规定最高人数。

📝请注意:SCI 合作伙伴可以是个人或法人实体。

3.2 伙伴的年龄

与普遍的看法相反,未成年人可以成为 SCI 的合伙人。无论未成年人是否已经解放,都可以成为合伙人。在后一种最常见的情况下,需要法定代表人的授权。在实践中,这不会造成任何问题,因为在大多数情况下,是父母建立 SCI,目的是将其未成年子女纳入其中。

📝请注意:作为 SCI 合伙人的未成年子女也要对公司债务承担无限连带责任。为避免未成年人承担这种责任,SCI 的公司章程可规定一种安排,例如将未成年人的责任限制在其出资额的范围内。

3.3 合作伙伴之间的关系

SCI 合作伙伴之间没有特定的联系。朋友之间、夫妻之间、有子女或无子女之间、兄弟姐妹之间、同居者之间、PACS 伙伴之间等都可以设立 SCI

常见问题如何建立家庭 SCI?

家庭 SCI 是一种特殊类型的 SCI,只能在同一家庭成员之间设立。这意味着亲子关系或联盟关系。这种公司形式使得拥有、管理和转让一处或多处房产变得更加容易。

4. 设立 SCI 需要哪些步骤?

设立 SCI 需要办理各种手续。以下是设立 SCI 所涉及的 4 个阶段

  • 制定公司章程;
  • 申报股本
  • 发布法律公告;
  • 在线完成成立手续。

当然,这些只是大纲,但不用担心,我们会详细介绍成立SCI 的每个阶段

4.1 起草组织章程

起草公司章程是成立 SCI 的第一步。公司章程规定了公司的运营规则。例如,在这份文件中,您可以确定条款和条件以及授予SCI 经理的权力。

为确保尽可能高效地成立 SCI,公司章程应包括以下信息:

4.2 存入股本

提醒一下,股本是 SCI 合伙人以实物(财产)或现金(货币)出资的总和。作为各种出资及其价值的交换,合伙人获得公司股份

因此,您需要开立一个银行账户,将 SCI 股本的现金数额存入该账户。

☝️要知道:设立 SCI 没有最低金额限制,因此原则上您可以用 1 欧元的资本设立 SCI

📝请注意:SCI并非必须开立商业银行账户,但在实践中强烈建议开立商业银行账户,以帮助将 SCI 的业务与合伙人的个人生活分开。

实际上,股本是对公司合伙人的财务担保,使其能够在出现财务困难时清偿潜在债务。如果您希望从外部融资购买房地产,最好有与您的投资目标相符的资本。

将资本存入银行后,您将收到一份存款证明。这是注册 SCI 的重要文件。

4.3 发布法律公告

在设立SCI 时,在专业报纸上发布法律公告是设立 SCI 的一项手续,可确保您的倡议得到宣传。发布公告的目的是告知第三方贵公司的诞生。这是一个强制性的行政步骤,对贵公司有利,因为它可以告知可能感兴趣的人,如未来的租户。

因此,有必要在经批准的报纸上宣布您正在注册 SCI。如果不履行这一手续,公司将无法注册,从而无法开展活动。

SCI 的法律公告必须包括某些强制性信息:

  • 公司名称 (dénomination sociale) ;
  • 法律形式(SCI,不动产公司);
  • 经理人姓名
  • SCI 注册办事处的地址;
  • 活动开始日期。

2024法律公告的价格在 185 欧元至 217 欧元之间,具体取决于公告发布的部门。

4.4 完成网上开业手续

完成企业注册前的步骤后,您需要填写在线企业开办表格,并提交建立档案所需的证明文件。

SCI 注册文件包含一系列文件,其中包括

  • 公司章程原件,注明日期并由经理签字;
  • 在法律公报上公布的证明;
  • SCI 经理的身份证明;
  • 经理的无犯罪声明;
  • 房舍占用证明;
  • 实际所有人声明。

🔧实践中创建 SCI 的最后期限 :当创建 SCI 的文件不完整时,登记处可能会提交更多请求 (这被称为*"拒绝文件*")。申请完成后,注册官将在 24 小时内审查您的申请是否有效。请注意,如果您的文件不完整,登记处可能会要求您支付额外费用。

注册处一旦确认您的申请有效,就会签发 Kbis 摘录,使非交易财产公司能够证明其存在并执行所有必要的行为。这是SCI 的身份证

5. 设立 SCI:费用是多少?

设立 SCI 所涉及的每个步骤都有成本,在冒险之前,您应该了解设立 SCI所涉及的所有成本,以避免任何令人不快的意外。

以下表格总结了设立SCI所涉及的费用:

☝️须知为成立 SCI 而预付费用的合伙人可在公司成立后要求公司偿还这些费用。只有在满足以下两个累积条件的情况下,才有可能办理收回合伙人签订的契约的手续

  • 费用必须与企业创办有关
  • 费用发生在公司注册前的 6 个月内。

6. 设立 SCI 所需文件汇总表

如果您想知道如何在法国设立 SCI,您需要提供以下文件:

7. 常见问题
  • SCI 是什么意思?

SCI 是"Société Civile Immobilière"的缩写。它是一种非贸易公司,其目的是开展与房地产相关的活动,如购买、管理或出租房地产。

  • 为什么要成立 SCI?

成立SCI有很多好处。它在资产管理和资产转让方面提供税收优惠和好处。它还以其经营灵活性而闻名。

  • 谁可以成立 SCI?

设立SCI需要至少两个合伙人的参与,他们可以是个人或法律实体。此类结构中的合伙人可以是个人或法律实体,如另一个 SCI 或商业公司,不分国籍。事实上,欧盟或非欧盟国家的个人都可以成为SCI 的合伙人,只要其主要居住地的法律允许。

  • 何时应成立 SCI?

您可以在任何时候成立一家不动产投资公司(SCI)。成立 SCI 的限制很少,但好处很多。在家庭资产管理或夫妻共同购置和管理房产等情况下,它尤其具有优势。

原则上,公司应在购买房产之前成立。不过,也可以在购房后成立SCI。在这种情况下,应在协议或销售承诺中加入替代条款。该条款允许公司在最终完成交易时取代原签字人。

  • 设立 SCI 需要多少费用?

设立SCI需要办理一系列法律和行政手续。根据您选择的支持或您是否愿意单独办理手续,价格会有所不同。总之,您需要考虑起草公司章程、存入股本、法律通知、申报受益所有人和注册费等费用。

  • 成立 SCI 时能否以实物出资?

非贸易物业公司(SCI)成立后,可以将建筑物作为公司资本,即实物出资。不过,不用担心:在公司存续期间,完全可以成立 SCI 并将房产加入资本。在这种情况下,您需要增加股本。

  • 合伙人可以占用 SCI 财产吗?

在成立非贸易物业公司(SCI)时,应注意公司可以免费或有偿向合伙人提供物业。根据公司税制的不同,向 SCI 合伙人免费提供财产可能有不同的利弊。SCI 也可以将其财产租赁给其中一个合伙人。在这种情况下,财产的租赁条件与 SCI 向第三方出租财产的条件相同。

作为一家金融服务公司,Micco提供了与现代企业需求相匹配的可比较的服务和解决方案。凭借用户友好的平台、具有竞争力的定价和对客户满意度的承诺,Micco是一个值得探索的可行选择。

无论您是自由职业者、初创企业还是已经建立的企业,Micco都提供了简化财务业务和推动业务增长所需的工具和支持。立即查看Micco,了解它如何能够满足您的企业银行需求。

更多资讯

image
LMNP如何折旧?

Micco将在本文为您详细讲解LMNP折旧的各个方面,包括其定义、期限、可扣除的费用等,以帮助您全面了解并有效利用这一政策。

image
什么是企业所得税(IS)?

您对法国的企业税了解多少?企业所得税是一种集中征税于企业利润的税收。具体来说,它适用于哪些公司?税率又是多少?让Micco来为您详细解释一下有关企业所得税的具体信息。