LMNP如何折旧?

Micco将在本文为您详细讲解LMNP折旧的各个方面,包括其定义、期限、可扣除的费用等,以帮助您全面了解并有效利用这一政策。

房产投资
March 18, 2024

购买房产进行出租,选择非专业家具出租(LMNP)身份是一项明智的投资决策。除了能提供稳定的收入来源,还能享受税务优惠,特别是通过折旧来减少应税收入。

Micco将在本文为您详细讲解LMNP折旧的各个方面,包括其定义、期限、可扣除的费用等,以帮助您全面了解并有效利用这一政策。

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目录
  1. LMNP的优势
  2. LMNP折旧的基本概念
  3. 折旧的种类和期限
    1. 房地产折旧期限
    2. 家具折旧期限
    3. 装修折旧期限
  4. 可扣除的费用和折旧
  5. LMNP折旧的计算规则
    1. 实例说明
  6. 总结

1. LMNP的优势

LMNP身份适用于将房产用于家具出租的投资者,只要您的年租金收入不超过23000欧元,且不超过家庭总收入的50%,您就可以享受LMNP身份带来的多种税收优惠。所有的租金收入都需按照工业和商业利润(BIC)制度缴税,您可以选择微型BIC制度或实际制度,具体如下:

微型BIC制度的优势

在LMNP中,微型BIC制度允许您享受租金收入的50%扣除,即只有一半的收入需要纳税。对于旅游度假出租,扣除比例更高达71%。如果年租金收入不超过72600欧元(普通租赁)或176200欧元(旅游租赁),您就可以选择这一制度。

实际制度的优势

当您的年租金收入超过72600欧元时,您需要选择实际制度。该制度允许您扣除与出租活动相关的所有费用和支出,包括折旧。这意味着您可以通过扣除各种运营费用和折旧来减少应税收入,从而大幅降低税负。

2. LMNP折旧的基本概念

在LMNP中,通过折旧来减免税务是一项重要的优势。折旧是指资产在使用过程中因磨损和时间流逝而逐年贬值。在LMNP中,折旧分为三类:房地产折旧、家具折旧和装修折旧。需要注意的是,折旧金额不得超过可扣除费用总额与年租金收入总额的差额。

3. 折旧的种类和期限

1. 房地产折旧期限

房地产折旧的期限取决于每个组成部分。土地本身不可折旧,但房产的不同部分(如屋顶、电力系统等)有不同的折旧年限。一般来说,房产可以在25至40年内折旧完毕。具体如下:

  • 屋顶:25年
  • 电力系统:25年
  • 防水处理:15年
  • 电梯:15年
  • 室内装修:15年
  • 室外装修:15年
  • 主体结构:55至80年

例如,您以30万欧元购买了一处LMNP房产,通过实际制度,可以在30年内折旧90%的价值,即27万欧元。

2. 家具折旧期限

家具的折旧仅适用于支出超过600欧元的物品,并且这些家具需在您开始出租活动后购买。以下是家具的折旧年限:

  • 家具:10年
  • 家电:5年
  • 床上用品:6年
  • 电器设备:8年
  • 计算机设备:3年

3. 装修折旧期限

与家具类似,装修折旧也适用于支出超过600欧元的项目。装修的折旧年限一般为5至25年,具体如下:

  • 砌体工程:15年
  • 电力工程:20年
  • 管道工程:10年
  • 地板:15年
  • 厨房:10年
  • 地面铺装:5年
  • 涂料和墙纸:10年

4. 可扣除的费用和折旧

1.可扣除的费用

在LMNP中,实际制度允许您扣除与出租活动相关的多种费用,这些费用包括:

  • 房产保险
  • 居住税和房产税
  • CFE社保缴费
  • 物业管理费
  • 购买房产的律师费
  • 会计师费用(实际制度下,保持账目记录是强制性的)
  • 房地产中介或物业管理费用
  • 房屋维修费用
  • 与出租房相关的物资采购(不超过500欧元)
  • 贷款利息和手续费
  • 水电煤气费用
  • 互联网订阅费用
  • 预防租金拖欠的准备金
  • 与租客纠纷的法律费用

2. 折旧的具体项目

购置费用的折旧

购置费用(房产购买价)可以折旧,前提是您购买房产用于家具出租。申报出租活动的开始日期为购房日期,同年需申报租金收入,即使收入为零,这样购置费用才能立即扣除。

装修费用的折旧

装修费用的折旧依据前文提到的年限进行。对于同一公司进行的多个装修项目,应分别开具账单,以便于折旧申报。

家具的折旧

家具折旧的年限较短,但可以有效减少应税收入。一个家具齐全的出租房至少应配备以下物品:

  • 桌椅
  • 完整床上用品
  • 储物柜或书架
  • 灯具
  • 窗帘或百叶窗
  • 烤箱或微波炉和灶具
  • 冰箱和冰柜
  • 厨具和餐具
  • 家庭清洁设备

5. LMNP折旧的计算规则

1. 折旧计算规则

LMNP的折旧是线性计算的,即按年均匀摊销。每个组成部分单独计算折旧,土地价值不可折旧。

2.实例说明

假设您以30万欧元购买了一套LMNP公寓,折旧90%价值(27万欧元)在30年内完成,每年折旧9000欧元。此外,您购买了6000欧元的家具和电器,家具折旧为10年内每年600欧元。您还进行了2000欧元的管道工程,10年内每年折旧200欧元。

因此,前10年的年均折旧为9800欧元,其后20年为9000欧元。

LMNP折旧是一个强大的工具,帮助投资者有效减少税负。通过了解折旧的基本概念、种类和期限,以及可扣除的费用,您可以优化您的税务策略,最大化您的投资回报。

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