个体企业选择公司税（IS）
按默认情况，个体企业需要缴纳个人所得税，但新身份允许个体企业选择缴纳公司税（IS）。那么，企业选择公司税后会产生哪些影响呢？
Micco将在本文为您详细讲解LMNP折旧的各个方面，包括其定义、期限、可扣除的费用等，以帮助您全面了解并有效利用这一政策。
购买房产进行出租，选择非专业家具出租（LMNP）身份是一项明智的投资决策。除了能提供稳定的收入来源，还能享受税务优惠，特别是通过折旧来减少应税收入。
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LMNP身份适用于将房产用于家具出租的投资者，只要您的年租金收入不超过23000欧元，且不超过家庭总收入的50%，您就可以享受LMNP身份带来的多种税收优惠。所有的租金收入都需按照工业和商业利润（BIC）制度缴税，您可以选择微型BIC制度或实际制度，具体如下：
微型BIC制度的优势
在LMNP中，微型BIC制度允许您享受租金收入的50%扣除，即只有一半的收入需要纳税。对于旅游度假出租，扣除比例更高达71%。如果年租金收入不超过72600欧元（普通租赁）或176200欧元（旅游租赁），您就可以选择这一制度。
实际制度的优势
当您的年租金收入超过72600欧元时，您需要选择实际制度。该制度允许您扣除与出租活动相关的所有费用和支出，包括折旧。这意味着您可以通过扣除各种运营费用和折旧来减少应税收入，从而大幅降低税负。
在LMNP中，通过折旧来减免税务是一项重要的优势。折旧是指资产在使用过程中因磨损和时间流逝而逐年贬值。在LMNP中，折旧分为三类：房地产折旧、家具折旧和装修折旧。需要注意的是，折旧金额不得超过可扣除费用总额与年租金收入总额的差额。
1. 房地产折旧期限
房地产折旧的期限取决于每个组成部分。土地本身不可折旧，但房产的不同部分（如屋顶、电力系统等）有不同的折旧年限。一般来说，房产可以在25至40年内折旧完毕。具体如下：
例如，您以30万欧元购买了一处LMNP房产，通过实际制度，可以在30年内折旧90%的价值，即27万欧元。
2. 家具折旧期限
家具的折旧仅适用于支出超过600欧元的物品，并且这些家具需在您开始出租活动后购买。以下是家具的折旧年限：
3. 装修折旧期限
与家具类似，装修折旧也适用于支出超过600欧元的项目。装修的折旧年限一般为5至25年，具体如下：
1.可扣除的费用
在LMNP中，实际制度允许您扣除与出租活动相关的多种费用，这些费用包括：
2. 折旧的具体项目
购置费用的折旧
购置费用（房产购买价）可以折旧，前提是您购买房产用于家具出租。申报出租活动的开始日期为购房日期，同年需申报租金收入，即使收入为零，这样购置费用才能立即扣除。
装修费用的折旧
装修费用的折旧依据前文提到的年限进行。对于同一公司进行的多个装修项目，应分别开具账单，以便于折旧申报。
家具的折旧
家具折旧的年限较短，但可以有效减少应税收入。一个家具齐全的出租房至少应配备以下物品：
1. 折旧计算规则
LMNP的折旧是线性计算的，即按年均匀摊销。每个组成部分单独计算折旧，土地价值不可折旧。
2.实例说明
假设您以30万欧元购买了一套LMNP公寓，折旧90%价值（27万欧元）在30年内完成，每年折旧9000欧元。此外，您购买了6000欧元的家具和电器，家具折旧为10年内每年600欧元。您还进行了2000欧元的管道工程，10年内每年折旧200欧元。
因此，前10年的年均折旧为9800欧元，其后20年为9000欧元。
LMNP折旧是一个强大的工具，帮助投资者有效减少税负。通过了解折旧的基本概念、种类和期限，以及可扣除的费用，您可以优化您的税务策略，最大化您的投资回报。
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