LMNP 如何缴税并合理避税?

Micco将在本文深入探讨LMNP(Location meublée non professionnelle)的税收计算,报税方式以及选择支付较少税款的最佳税收制度。

房产投资
March 18, 2024

当您在法国出租您的房产进行收租时,需要详细了解税收问题。事实上,您的租金将产生税收和社会保障缴款,我们在购买时不一定会考虑的一项重大费用。

Micco将在本文深入探讨LMNP(Location meublée non professionnelle)的税收计算,报税方式以及选择支付较少税款的最佳税收制度。

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目录
  1. LMNP的税收:两种可能的税收制度。
  2. LMNP在微型BIC制度下的征税。
  3. LMNP实际制度下的征税。
  4. LMNP应征税的租金如何计算!
  5. 从微型BIC制度转为实际制度的条件
  6. 微型BIC和实际制度:在线税务申报中应填写哪些表格?
  7. LMNP出租:新的23,000欧元门槛?

1. LMNP的税收:两种可能的税收制度。

在法国,出租家具房产提供了两种不同的税收制度供您选择。在五月份报税时,您需要选择适合您的最佳选项。

在详细解释税收计算和填写表格之前,让我们先了解两种可能的税收制度。要理解这一点,我们将区分报告租金(实际收入)和征税租金(税务机关将用于计算税收的租金)。我们感兴趣的是征税的租金,因为租金越低,税收就会越低。

请注意,本文涉及非专业家具房产出租(LMNP)。这适用于任何出租家具房产的人,即使是普通的租户也是如此。从家具房产租金中获得的租金是主要收入来源的人,将被视为专业家具房产出租。

如果家具房产的租金占您收入的50%以上,则不在本文讨论范围内。

2. LMNP在微型BIC制度下的征税

微型BIC是两种制度中最简单的一种。简单来说,您只需报告收到的租金。

在计算税收之前,税务机关会进行50%的减免。换句话说,应征税的租金将是实际收到的租金的50%。示例:Louis 先生在2023年出租了一间家具房产,收到了10,000欧元的租金。他选择在2024年报税时选择微型BIC制度。税务机关将进行50%的减免,即10000 * 50% = 5,000欧元。因此,他将被征税的基数为10,000 - 5,000 = 5,000欧元。接下来,我们将讨论这5,000欧元的应征税率。法定的50%税率已于2024年的财政法案中减少至30%,目前正在通过的法律不会对您 2023 年 LMNP 活动产生的收入(将于 2024 年申报)没有影响。事实上,如果该法律以目前的形式颁布,它将适用于收入征税2024年,将于2025年宣布。最后,对于那些出租被评为家具旅游房产的人,还可能有71%的税率。

3. LMNP在实际制度下的征税

如果微型BIC制度不适合您,您的第二选择是根据实际制度纳税。

这种制度特别吸引人,因为有时甚至不需要支付税款。然而,手续和申报工作很复杂,需要会计师。顾名思义,您可以在受税款影响之前从您的租金中扣除您实际支付的费用。这还不是全部,还可以在计算税款前减去房屋或家具的折旧。因此,您需要申报实际收到的租金、支付的费用以及折旧的计算。首先,让我们先研究可扣除的费用列表,以确保没有遗漏。我们可以列出以下费用:

  • 用于购买房屋的贷款利息。
  • 业主住房保险。
  • 不动产税(我们已经知道垃圾费是由租户负责的,因此不能扣除)。
  • 贷款的借款人保险以及银行费用(手续费等)。
  • 会计师费用。
  • 工程。本文讨论了哪些工程费用可以扣除,哪些不能扣除。…除了这些扣除项外,您还可以减去房屋的折旧。这就是必须需要会计师的地方。他将确定您可以对房屋进行多大程度的折旧。如果接受税务检查,折旧是由会计师计算的,那么税务机关当然不会对您的申报提出质疑。

可扣除费用和折旧的影响如下。示例:Louis 先生以100,000欧元购买一栋房屋,并额外添加了10,000欧元的家具。会计师计算出房屋的折旧期为20年,每年可减少100,000 / 20 = 5,000欧元。家具的折旧期为5年,每年可减少10,000 / 5 = 2,000欧元。Louis 先生在2023年出租了这栋家具房产,收到了10,000欧元的租金。此外,他支付了500欧元的贷款利息和1,000欧元的不动产税。如果他选择实际制度,他将被征税的基数为10,000 - 5,000 - 2,000 - 1,000 - 500 = 1,500欧元。税务机关将根据可征税的租金计算税款,因此根据1,500欧元计算税款。我们使用可扣除的费用和折旧来确定可征税的租金。

因此,有必要研究微型BIC和实际制度之间的差异。

决策非常简单:如果可扣除费用+折旧超过租金的50%,则实际制度更有利。

如果不是这样,那么微型BIC制度就是首选。

在我们的例子中,Louis 先生最好选择实际制度而不是微型BIC制度。这样,他可以扣除8,500欧元,而不是扣除5,000欧元。他的征税租金将为1,500欧元(微型BIC制度为5,000欧元)。事实上,还必须考虑到实际制度所需的会计师费用。这些费用是计算折旧和填写税务申报表所必需的。无论如何,会计师都是必不可少的。如果您有贷款,并且可以对房屋进行折旧,那么租金将永远不会被征税,因为扣除金额将非常大。因此,税收收益远远超过会计师的费用。对于租金适中且没有折旧的家具出租房产来说,会计师的费用可能过高,无法弥补税收收益。因此,更简单的微型BIC制度就成为首选。

为了做出正确的选择,您需要计算两种制度下您应缴纳的税款。

4. LMNP应征税的租金如何计算?

与法国的任何收入一样,租金将受到两种税收的影响:所得税和社会保障费。它们都将根据应征税的租金来计算。社会保障费率为17.2%。所得税率取决于您的最高税率:可能为0%,11%,30%,41%或45%。因此,租金是非常受税收影响的,因为您可能需要支付17.2%的社会保障费以及最低11%的所得税。让我们重新计算之前的情况。

在微型BIC制度下出租家具房产的税收计算:

Louis 先生收到了10,000欧元的租金,并获得了50%的减免。因此,应征税的租金为5,000欧元。我们假设他的所得税率为11%。他将支付17.2%的社会保障费:5000 * 17.2% = 860欧元。他还将支付所得税:5000 * 11% = 550欧元。因此,Louis 先生总共需要支付1,410欧元。

在实际制度下出租家具房产的税收计算:

Louis 先生收到了10,000欧元的租金,并获得了8,500欧元的扣除。因此,应征税的租金为1,500欧元。我们假设他的所得税率为11%。他将支付17.2%的社会保障费:1,500 * 17.2% = 258欧元。他还将支付所得税:1,500 * 11% = 165欧元。因此,Louis 先生总共需要支付423欧元。

除非有很多可扣除的费用,否则房产收入可能不会被征税。

微型BIC制度相对简单,但可能需要支付更多税款。实际制度更复杂,但通常更具有税收优势。

5. 从微型BIC制度转为实际制度的条件

一旦您选择了微型BIC制度,就很难再转为实际制度。

但是,有一些情况下可以这样做。首先,您必须在2024年报税时选择实际制度,这可能会产生很大的费用。其次,您必须证明微型BIC制度不适用于您,因为您的房产收入非常高,几乎不受可扣除费用的限制。

请注意,从微型BIC转为实际制度不会影响您对折旧的权利。无论如何,您都可以根据房屋和家具的折旧进行扣除。

6. 微型BIC和实际制度:在线税务申报中应填写哪些表格?

如果您选择了微型BIC制度,则需要在2024年的在线税务申报中填写3表格。首先,您需要填写2042 C PRO表格,其中包含有关您的收入和可扣除费用的信息。然后,您需要填写2042表格,其中包含有关您的家庭和其他收入来源的信息。最后,您需要填写2042 C表格,其中包含有关您的减免和税收抵免的信息。

7. LMNP家具出租:新的23,000欧元门槛?

法国政府考虑将微型BIC制度的门槛提高到23,000欧元。这意味着如果您的房产收入低于23,000欧元,您将被自动归类为非专业家具房产出租者,并且必须选择微型BIC制度。对于房产收入超过23,000欧元的人,他们将能够选择微型BIC制度或实际制度。

希望这篇文章对您有所帮助,让您更清楚地了解了LMNP税收问题。如果您有任何疑问或需要进一步的帮助,请随时联系Micco。

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