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Micco将在本文深入探讨LMNP（Location meublée non professionnelle）的税收计算，报税方式以及选择支付较少税款的最佳税收制度。
当您在法国出租您的房产进行收租时，需要详细了解税收问题。事实上，您的租金将产生税收和社会保障缴款，我们在购买时不一定会考虑的一项重大费用。
Micco将在本文深入探讨LMNP（Location meublée non professionnelle）的税收计算，报税方式以及选择支付较少税款的最佳税收制度。
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在法国，出租家具房产提供了两种不同的税收制度供您选择。在五月份报税时，您需要选择适合您的最佳选项。
在详细解释税收计算和填写表格之前，让我们先了解两种可能的税收制度。要理解这一点，我们将区分报告租金（实际收入）和征税租金（税务机关将用于计算税收的租金）。我们感兴趣的是征税的租金，因为租金越低，税收就会越低。
请注意，本文涉及非专业家具房产出租（LMNP）。这适用于任何出租家具房产的人，即使是普通的租户也是如此。从家具房产租金中获得的租金是主要收入来源的人，将被视为专业家具房产出租。
如果家具房产的租金占您收入的50%以上，则不在本文讨论范围内。
微型BIC是两种制度中最简单的一种。简单来说，您只需报告收到的租金。
在计算税收之前，税务机关会进行50%的减免。换句话说，应征税的租金将是实际收到的租金的50%。示例：Louis 先生在2023年出租了一间家具房产，收到了10,000欧元的租金。他选择在2024年报税时选择微型BIC制度。税务机关将进行50%的减免，即10000 * 50% = 5,000欧元。因此，他将被征税的基数为10,000 - 5,000 = 5,000欧元。接下来，我们将讨论这5,000欧元的应征税率。法定的50%税率已于2024年的财政法案中减少至30%，目前正在通过的法律不会对您 2023 年 LMNP 活动产生的收入（将于 2024 年申报）没有影响。事实上，如果该法律以目前的形式颁布，它将适用于收入征税2024年，将于2025年宣布。最后，对于那些出租被评为家具旅游房产的人，还可能有71%的税率。
如果微型BIC制度不适合您，您的第二选择是根据实际制度纳税。
这种制度特别吸引人，因为有时甚至不需要支付税款。然而，手续和申报工作很复杂，需要会计师。顾名思义，您可以在受税款影响之前从您的租金中扣除您实际支付的费用。这还不是全部，还可以在计算税款前减去房屋或家具的折旧。因此，您需要申报实际收到的租金、支付的费用以及折旧的计算。首先，让我们先研究可扣除的费用列表，以确保没有遗漏。我们可以列出以下费用：
可扣除费用和折旧的影响如下。示例：Louis 先生以100,000欧元购买一栋房屋，并额外添加了10,000欧元的家具。会计师计算出房屋的折旧期为20年，每年可减少100,000 / 20 = 5,000欧元。家具的折旧期为5年，每年可减少10,000 / 5 = 2,000欧元。Louis 先生在2023年出租了这栋家具房产，收到了10,000欧元的租金。此外，他支付了500欧元的贷款利息和1,000欧元的不动产税。如果他选择实际制度，他将被征税的基数为10,000 - 5,000 - 2,000 - 1,000 - 500 = 1,500欧元。税务机关将根据可征税的租金计算税款，因此根据1,500欧元计算税款。我们使用可扣除的费用和折旧来确定可征税的租金。
因此，有必要研究微型BIC和实际制度之间的差异。
决策非常简单：如果可扣除费用+折旧超过租金的50%，则实际制度更有利。
如果不是这样，那么微型BIC制度就是首选。
在我们的例子中，Louis 先生最好选择实际制度而不是微型BIC制度。这样，他可以扣除8,500欧元，而不是扣除5,000欧元。他的征税租金将为1,500欧元（微型BIC制度为5,000欧元）。事实上，还必须考虑到实际制度所需的会计师费用。这些费用是计算折旧和填写税务申报表所必需的。无论如何，会计师都是必不可少的。如果您有贷款，并且可以对房屋进行折旧，那么租金将永远不会被征税，因为扣除金额将非常大。因此，税收收益远远超过会计师的费用。对于租金适中且没有折旧的家具出租房产来说，会计师的费用可能过高，无法弥补税收收益。因此，更简单的微型BIC制度就成为首选。
为了做出正确的选择，您需要计算两种制度下您应缴纳的税款。
与法国的任何收入一样，租金将受到两种税收的影响：所得税和社会保障费。它们都将根据应征税的租金来计算。社会保障费率为17.2%。所得税率取决于您的最高税率：可能为0%，11%，30%，41%或45%。因此，租金是非常受税收影响的，因为您可能需要支付17.2%的社会保障费以及最低11%的所得税。让我们重新计算之前的情况。
在微型BIC制度下出租家具房产的税收计算：
Louis 先生收到了10,000欧元的租金，并获得了50%的减免。因此，应征税的租金为5,000欧元。我们假设他的所得税率为11%。他将支付17.2%的社会保障费：5000 * 17.2% = 860欧元。他还将支付所得税：5000 * 11% = 550欧元。因此，Louis 先生总共需要支付1,410欧元。
在实际制度下出租家具房产的税收计算：
Louis 先生收到了10,000欧元的租金，并获得了8,500欧元的扣除。因此，应征税的租金为1,500欧元。我们假设他的所得税率为11%。他将支付17.2%的社会保障费：1,500 * 17.2% = 258欧元。他还将支付所得税：1,500 * 11% = 165欧元。因此，Louis 先生总共需要支付423欧元。
除非有很多可扣除的费用，否则房产收入可能不会被征税。
微型BIC制度相对简单，但可能需要支付更多税款。实际制度更复杂，但通常更具有税收优势。
一旦您选择了微型BIC制度，就很难再转为实际制度。
但是，有一些情况下可以这样做。首先，您必须在2024年报税时选择实际制度，这可能会产生很大的费用。其次，您必须证明微型BIC制度不适用于您，因为您的房产收入非常高，几乎不受可扣除费用的限制。
请注意，从微型BIC转为实际制度不会影响您对折旧的权利。无论如何，您都可以根据房屋和家具的折旧进行扣除。
如果您选择了微型BIC制度，则需要在2024年的在线税务申报中填写3表格。首先，您需要填写2042 C PRO表格，其中包含有关您的收入和可扣除费用的信息。然后，您需要填写2042表格，其中包含有关您的家庭和其他收入来源的信息。最后，您需要填写2042 C表格，其中包含有关您的减免和税收抵免的信息。
法国政府考虑将微型BIC制度的门槛提高到23,000欧元。这意味着如果您的房产收入低于23,000欧元，您将被自动归类为非专业家具房产出租者，并且必须选择微型BIC制度。对于房产收入超过23,000欧元的人，他们将能够选择微型BIC制度或实际制度。
希望这篇文章对您有所帮助，让您更清楚地了解了LMNP税收问题。如果您有任何疑问或需要进一步的帮助，请随时联系Micco。
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