法国房产投资|拥有专业银行账户至关重要(LMNP/LMP/SCI/SCI familiale)

您已经决定购买一套投资房, 并且想要将其用带家具的方式出租!作为业主, 您是否有必要开设专业银行账户?虽然答案取决于你的具体情况,但事实上,除了法律要求外,专业银行账户的优势使其成为一种广泛采用和推荐的实践。Micco将为您为您介绍解答。

房产投资
March 18, 2024

您已经决定购买一套投资房, 并且想要将其用带家具的方式出租!作为业主, 您是否有必要开设专业银行账户?

虽然答案取决于你的具体情况,但事实上,除了法律要求外,专业银行账户的优势使其成为一种广泛采用和推荐的实践。Micco将为您详细介绍什么是专业银行账户?它是否必须是专业账户?它有什么好处?我们将为您解答。

目录:
  1. 什么是专业银行账户?
  2. 家具出租活动是否需要专业银行账户?
  3. 为什么要开设专业银行账户?
  4. 案例介绍

1. 什么是专业银行账户?

对于家具出租业主来说,专业银行账户是一种专门开设的账户,与其私人账户分开。该账户仅用于租赁活动。它允许接收租金收入并支付相关费用和税款。因此,它将租赁活动的支出和收入与个人支出分离开来。

请注意:专业银行账户不一定是专业账户。特别是如果租赁活动是非专业性质,那么它可能是一个普通的个人账户。因此,对于家具出租非专业业主,通常会选择使用个人账户,因为相对于专业账户,个人账户通常收费较低。

2. 家具出租活动是否需要专业银行账户?

并非所有的企业都必须开设专业银行账户。

对于具有股本的公司(EURL/SA/SAS/SARL/SCI等),在其成立时将需要和必须开设一个专业银行账户,因为该账户将用于存放其股本并注册该公司。

然而,这一要求不适用于个体经营者。然而,2019年5月22日的Pacte法案改变了法律,如果收入在至少两个连续的日历年中超过10,000欧元,就会强制要求开设专业银行账户。

因此,如果您作为非专业的家具出租者(LMNP,即非专业家具出租者)进行出租活动,您在法律上不必开设专业银行账户,除非您的租金收入超过每年10,000欧元。


3. 为什么要开设专业银行账户?

早在Pacte法案出台之前,尽管对于一部分家具出租非专业业主来说仍然是可选的,但开设专业银行账户已经是一种强烈推荐和广泛采用的做法,原因如下:

  1. 简化财务管理: 专业银行账户有助于简化您的租赁活动的经济和财务管理,以及您所拥有的财务信息的明晰。通过在一个分开的账户上汇总所有操作,您可以迅速查看与您的家具出租活动相关的收入和支出。您的账户余额直接可见,您可以一目了然地检查租金收入或这一活动的财务状况。
  2. 提供更好的会计跟踪: 通过将您的家具出租活动与个人活动分开,您可以避免可能导致会计和税务问题的混淆或遗漏。通过银行对账单,您不会忘记任何发票,您的会计师可以识别缺少凭证的财务流动。

总结一下,专门用于房地产活动的银行账户将简化房地产所有者和他们的会计师的跟踪和控制。所有的财务交易都集中在一个账户上,易于追踪,审核也更加容易。

此外,如果进行审计,税务部门也将更好地了解您的活动,资金的流入和流出。这将使他们更容易跟踪不同的交易,避免无故的隐瞒嫌疑。如果没有专业账户,您将不得不提交个人账目,将个人支出与家具出租活动的支出分开,从而间接地扩大了税务部门的审核范围和风险。使用专业账户显然更加安全。

4. 案例介绍

刘女士拥有多套投资房产,所有租金和支出都记录在她的个人银行账户上。这种管理方式导致了每次需要支付款项或者确认租客是否已支付租金时都带来了不便。更为严重的是,税务局有权在未来三年内对投资房产进行审计。由于刘女士的投资房产交易都与她的个人账户相关,这迫使她必须提供过去近十年的所有账户交易记录给税务局。这也让税务局有机会审核刘女士的个人收入和支出情况。

不幸的是,刘女士未能留意到她每年的个人所得税申报中存在许多收入误报和漏报的情况,导致她被迫支付了大量罚款。

然而,如果刘女士拥有一个专门用于投资房产的银行账户,不仅会使日常管理更加便捷,而且在上述情况发生时,她极有可能避免了税务局对她个人经济状况的审查,从而降低了潜在风险。

结论

除了法律要求拥有专业银行账户的义务外,它还具有许多好处。因此,许多房产业主即使没有法律义务也使用一个或多个专门账户。这对于季节性租赁、合租或拥有多个物业的房产所有者尤其如此。

专业银行账户必须包括与租赁活动相关的所有交易,而且只能包括这些交易。如果一个账户只包含50%的金融流动或者相反地包含大量个人交易,那么它将毫无意义。因此,我们建议:

  • 从此账户支付所有费用,并且不要使用此账户支付个人支出;
  • 选择一个附带银行卡的专业账户,以避免提款和现金支付,或者使用您的个人银行卡支付与租赁活动相关的费用。这些做法将不会提供正确的金融流动追踪。

💡 Micco致力于为您提供全面的房产投资解决方案。我们不仅帮助您管理房产,还提供专业银行账户服务,以确保您的财务管理得心应手。此外,我们还提供房产投资报税套餐,仅需49 € HT每月,确保您的税务事务合规无忧。无论您是初次投资还是有经验的房产投资者,Micco都将为您提供专业支持,让您的投资更加顺利和有利可图。

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