法国房产投资｜LMNP/LMP分析及报税

在租房市场中，带家具的房屋因其更受欢迎，越来越多的投资者选择提供家具来出租自己的房产。然而，针对这种出租方式，涉及到税务问题，个人出租的税率较高，而且无法扣除折旧和其他费用。因此，越来越多的人开始探索其他报税方式，特别是职业性带家具住房出租(LMP-Loueur en meublé professionnel)和非职业性带家具住房出租(LMNP-Loueurs meublés non professionnels)。本文将深入探讨这两种制度的利弊，帮助您作出更明智的投资决策。

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目录：

1. LMNP/LMP出租的资格条件是什么？
2. 税收：LMP更实惠
3. 房产管理：LMNP更方便
4. 总结：LMP/LMNP利弊比较

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1. LMNP/LMP出租的资格条件是什么？

要想将房子以LMNP 或者LMP出租，首先需要去出租房屋所在地的Greffe de Tribunal de Commerce 填写一张叫做P0i的表格，这个表格用来获取一个SIRET（工商注册号）。有了这个号才可以将出租房以LMP, LMNP的方式报税。

对于职业性带家具住房出租LMP来说，需要满足两个必要条件：

• 房租年收入超过23,000欧
• 房租收入大于您其他其他收入（比如工资收入等）总和

此外，如果不满足以上两个条件其中一个，那么你的出租就会自动转成非职业性带家具住房出租LMNP： 即房租年收入少于23,000欧

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2. 税收：LMP更实惠

无论你选择LMP还是LMNP，在报税的时候，你提供的租金收入都会被视为“工业和商业利润”（bénéfices industriels et commerciaux），并且需要特别申报。除了申报个人所得税时申报房租所得外，你还需要给税务局专管企业的部门(Service des Impôts des Entreprises)提交一份会计报表。

从税收的角度来看，选择LMP会比较有利，当出租人选择实际税制(Régime réel)而不是固定费率制(Régime Fixe)时，有以下几个好处：

• 当您的租金收入低于其支出时，您的LMP的赤字（即“收入”-“支出” 为负值，此部分极为赤字）。您可以将这部分赤字算进您的个人所得税的总收入（为期6年），所以这也是一种减税的方式。而如果是LMNP，你却不可以减少这部分赤字。
• 假如是LMP的保税方式，如果你在过去2年中的租金收入低于90,000欧元/年，并且您已经出租了5年以上。在出卖这个房产的时候可以免除增值税。
• 同样的情况，如果是LMNP，您的升值税必须等待30年才能享受完全豁免。
• 如果需要继承转让，选择LMP的好处在于可以减少子女的继承税。

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3. 房产管理：LMNP更方便

但是要说到管理的话，LMNP却比较方便。

从房东需要承担的义务来说，如果LMP和LMNP都使用p0i表格向主管部门初始注册为带家具租赁公司，但LMP需要承担的义务要重得多。

由于LMP被认为是专业出租，因此出租人必须像管理公司一样管理自己的房地产资产，这意味着：除了要具备法律和税务知识，还必须准备好税收计划或是分摊家具和房屋的费用。

而且LMP的财务管理相当复杂，作为房东往往不具备这些知识。必须求助与会计师、税务律师甚至是财富管理顾问之类的专业人员。当然你也可以选择不求助于这些专业人士，但是你很可能会因此浪费时间和犯错，进而导致你需要承担高昂的税收。

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4. 总结：LMP/LMNP利弊比较

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